Planung Denkmalschutz

Vorwort

Vorne weg: Denkmalschutz ist deutlich komplexer als ein Um- oder Neubau. Zu den durch den Bestand gegebenen Einschränkungen und behördlichen Auflagen und Verpflichtungen gesellen sich Themen wie Bestandserfassung, Alterskartierung, Schadstoffanalysen oder Schadenskartierung und verschiedenste Gutachten.

Sehr gerne begleiten wir Sie bei Ihrem Vorhaben und stehen Ihnen mit unserem großen Erfahrungsschatz zur Seite!

1.

Leistungsphase

Einstieg

In einem ersten, unverbindlichen Beratungsgespräch informieren wir Sie über alle Leistungen, die wir Ihnen bieten können. Bereits in diesem Gespräch werden auch Ihre Wünsche und Ziele besprochen und welche Fachplaner für Statik, Brandschutz usw. erforderlich sind.

Wir thematisieren auch die behördliche Seite des Projekts (Landesamt für Denkmalpflege) und den sich daraus ergebenden Umgang mit der Bausubstanz. Änderungen am Bauwerk müssen immer im Vorfeld benannt werden, was in der Regel mehr Zeit beansprucht. 

Sollten Sie uns bereits vor einer Kaufentscheidung kontaktieren, können wir unsere Erfahrung und unsere Expertise schon vorab für Sie bereitstellen. 

2.

Leistungsphase

Weitere Maßnahmen

Sehr zielführend ist es, schon zu Beginn einen „Runden Tisch“ mit Bauherr, Denkmalschutz und dem Architekten zu vereinbaren. Wenn für alle Beteiligten spürbar ist, dass jeder das gleiche anstrebt, nämlich die Belebung eines historischen Gebäudes, läuft das Projekt in der Folge umso reibungsloser ab.

Je früher die zum klassischen Bauen hinzukommenden Aspekte des Denkmalschutzes bekannt und benannt sind, desto flüssiger können diese abgearbeitet werden.

In den meisten Fällen wird das Vorhaben in einem Maßnahmenkatalog zusammengefasst. Dieser wird von allen nötigen Voruntersuchungen flankiert, die darin aufgenommen werden. Diese sind zum Beispiel:

  • Bauhistorische Untersuchungen
  • Verformungsgerechtes Aufmaß
  • Dendrographische Untersuchungen (zur Bestimmung des Alters) usw.

3.

Leistungsphase

Entwurfsplanung

Diese Untersuchungen werden meist intensiv gefördert, da sie dem Erhalt der historischen Substanz geschuldet sind. Dazu erstellen wir eine Kostenaufstellung und begleiten Sie bei der Beantragung der Fördermittel. Darin enthalten ist dann auch schon unser Honorarangebot, welches unsere Leistungen, immer optimiert auf Ihre Bedürfnisse, aufzeigt. Eine unserer Stärken ist der faire Umgang mit Ihnen als Bauherr – so erfahren Sie bei uns immer im Vorfeld, was wieviel kostet. Forderungen im Nachhinein gibt es bei uns nicht.

Sollten Sie dann unser geschätzter Kunde werden, geht‘s auch schon in die Vollen. Ihre Bedürfnisse werden abgefragt, die entsprechenden Untersuchungen eingeleitet und dies alles in einem Maßnahmenkatalog zusammengefasst.

Sollte zur denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis auch ein Bauantrag nötig sein, wird dieser begleitend erstellt, dies ist genauer in der „Planung normal“ erläutert (und ersetzt auch den Erlaubnisantrag).

Sollten Sie also nur die Baugenehmigung/Erlaubnis benötigen,

wäre hier unser Anteil an Ihrem neuen Bauwerk erbracht.

4.

Leistungsphase

Genehmigungsplanung

Um die den Voruntersuchungen folgenden Fördermittel festzulegen, werden zum Maßnahmenkatalog auch die sich ergebenden Kosten berechnet. Nach dem Einreichen und der Freigabe des Maßnahmenkatalogs und den Fördermittelzusagen, können die nächsten Schritte eingeleitet werden. Mit Erreichen der Baugenehmigung/denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis sind die ersten vier Leistungsphasen des Architekten abgeschlossen.

Sollten Sie also nur die Baugenehmigung/Erlaubnis benötigen,

wäre hier unser Anteil an Ihrem neuen Bauwerk erbracht.

Zwischenstand

Wenn Fördermittel beantragt werden, besagt in der Regel eine der Genehmigungsauflagen, dass für die Ausführung nur denkmalrechtlich zugelassene Firmen und auch ein Experte im Bereich Denkmalschutz zur Baubegleitung zu beauftragen sind. Wird diese Auflage nicht beachtet, kann dies förderschädlich sein und zur Rückzahlung der Fördermittel führen. 

Es empfiehlt sich daher, auch die fünf weiteren 5 Leistungsphasen bei uns zu beauftragen:

5.

Leistungsphase

Werkplanung

In der Werkplanung wird der Planungsstand der Eingabeplanung je nach Bedarf mit den erforderlichen Angaben für die ausführenden Firmen versehen. Historische Bauteile werden erfasst und definiert, Ausführungsarten beschrieben, Angaben der Haustechnikplanung usw. werden in unserer Planung zentral zusammengeführt und auf Problemstellen geprüft, um diese vor der Ausführung zu beheben und ggf. auch zu klären, was denmalschutzrechtlich zulässig ist.

Im Vorfeld dieser Planung wird zusammen mit Ihnen der Maßnahmenkatalog konkretisiert und final abgeklärt. Dabei stellt sich auch heraus, was seitens des Bauherrn noch entschieden werden muss (z. B. Oberflächen, Beschläge, usw.). Der Maßnahmenkatalog wird, wie die Werkplanung, an alle erforderlichen Änderungen bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens angepasst und fortgeschrieben.

6.

Leistungsphase

Vorbereiten der Vergabe

In der 6. Leistungsphase wird die Vergabe an die Firmen vorbereitet. Hierzu werden Leistungsverzeichnisse erstellt, mit den erforderlichen Massen versehen und auch die notwendigen Randleistungen für die Haustechnik eingearbeitet. Durch diese Vorgehensweise können gut untereinander vergleichbare Angebot eingeholt werden. 

Die Leistungsbeschreibungen werden auch von uns vorab bepreist, um beurteilen zu können, ob man im Vergleich zu Kostenschätzung und -berechnung noch auf dem richtigen Weg ist.

7.

Leistungsphase

Mitwirken bei der Vergabe

In der folgenden Leistungsphase 7 werden alle Unterlagen zusammengestellt und mit Ihnen eine Firmenliste für die Beteiligung erstellt und für die entsprechende Gewerke die Angebote eingeholt – hier muss die Firmenliste u.U. mit dem Denkmalamt abgesprochen werden. Die eingehenden Angebote werden von uns geprüft und mittels eines Preisspiegels ausgewertet. Dieser verdeutlicht nicht nur, welche Firma die preiswerteste ist, sondern auch, welche Positionen dieser Firma vielleicht nicht ganz vorne dabei sind. In den Bietergesprächen können diese Punkte angesprochen und auch Missverständnisse beseitigt werden, was sich mitunter positiv auf den Preis auswirken kann. Bei der Auftragsvergabe wirken wir selbstverständlich auch mit. Der erhaltene Kostenanschlag wird in die Kostenentwicklung im Vergleich zur Kostenschätzung, -berechnung und bepreisten Leistungsverzeichnisse aufgenommen und geprüft.

Der erhaltene Kostenanschlag wird in die Kostenentwicklung im Vergleich zur Kostenschätzung, -berechnung und bepreisten Leistungsverzeichnisse aufgenommen und geprüft.

8.

Leistungsphase

Objektüberwachung

Die Zeit der Vorbereitung ist nun vorbei – die Baustelle beginnt. In der 8. Leistungsphase übernehmen wir für Sie die Bauleitung. Dazu gehören alle Leistungen, die für den reibungslosen Ablauf der Baustelle erforderlich sind. Damit jeder auf der Baustelle weiß, wann er da sein muss, werden Balkenpläne mit der Darstellung der Gewerke erstellt. Vor Ort koordinieren wir die Handwerker und überprüfen die Umsetzung mit scharfem Blick auf vereinbarte Qualitäten in Material und Ausführung. Den Ablauf halten wir in Form eines Bautagebuchs in Wort und Bild fest.

Sind die Leistungen eines Handwerkes erledigt, so nehmen wir diese zusammen mit Ihnen ab. Im dazugehörigen Protokoll werden ggf. Mängel oder auch Restleistungen festgehalten, die wir ebenfalls begleiten. Stellen die Handwerker Ihre Rechnungen, so laufen diese über unser Büro, wo Aufmaße und auch die Rechnungen an sich geprüft werden. Sind Fehler enthalten, werden diese von uns korrigiert und mit einem Freigabebeleg im Original an Sie zur Anweisung geschickt. Eventuelle Gewährleistungsrückbehalte werden selbstverständlich berücksichtigt.

Über diesen Rechnungslauf können wir die finalen Kosten ebenfalls für sie abschließend feststellen. Dazu gehört auch eine Übersicht, wann Gewährleistungsfristen der einzelnen Gewerke enden – damit im Vorfeld noch überprüft werden kann, ob Mängel aufgetaucht sind, welche behoben werden müssen.

Aus dieser Übersicht entwickeln wir dann für Sie die Unterlagen für den Verwendungsnachweis, welcher für die Fördermittel eingereicht werden muss.

9.

Leistungsphase

Objektbetreuung und Dokumentation

In der Leistungsphase 9, Objektüberwachung und Dokumentation, werden die oben genannten Objektbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen zusammen mit Ihnen durchgeführt. Die eventuell nötige Mängelbeseitigung wird überwacht, die Regelung dokumentiert. Gewährleistungsrückbehalte werden frei gegeben. Bei Beanspruchung der 9. Leistungsphase begleiten wir sie also mindestens 4 Jahre über den Bauzeitraum hinaus. 

„Das haben wir exzellent gemacht.“

Die aufgezeigten Leistungen wurden hier lediglich grob umrissen – eingehende Details schildern wir Ihnen aber sehr gerne in einem persönlichen Gespräch.

Zum Schluss verbleibt uns noch festzuhalten: Stets ist das angestrebte Resultat, gemeinsam vor dem vollendeten Bauwerk zu stehen und sagen zu können: „Das haben wir exzellent gemacht.“